Московские власти объявили войну фиктивным товариществам собственников жилья: за один год в столице была закрыта половина всех ТСЖ, их число и дальше будет сокращаться.

И месяца не проходит, чтобы в столице не произошел скандал, связанный с управлением коммунальным хозяйством города. Предметами споров становятся как «хрущевки», так и элитные новостройки. Например, в январе нынешнего года в эпицентре конфликта коммунальщиков и жильцов оказался дом для депутатов Госдумы на улице Улофа Пальме. Две управляющие компании обвинили друг друга в рейдерском захвате здания и махинациях со счетами за услуги ЖКХ на 100 млн рублей.

Многочисленные конфликты постепенно начали утомлять чиновников. Администрация Сергея Собянина решила провести масштабную ревизию рынка. Еще в марте 2012 года мэр столицы дал распоряжение проверить работу столичных ТСЖ. Основной причиной озабоченности градоначальника стал рост тарифов ЖКХ.

Ожидаемый результат

Управляющая компания не может возникнуть в доме сама по себе — ее должно пригласить местное товарищество собственников жилья (ТСЖ). Между тем, по данным московских властей, собрания собственников часто проводятся с нарушениями закона, подписи подделываются, на заседаниях нет кворума, в результате управлением дома занимаются посторонние люди.

Проверка мэрии показала, что около половины ТСЖ — фиктивные. Такие были ликвидированы: по данным Мосжилинспекции, в 2012 году количество ТСЖ в столице сократилось с 8 тыс. до 4,3 тыс. Кроме того, ведомство предлагает увеличить штрафные санкции для управляющих компаний, которые плохо справляются со своими обязанностями. Мосжилинспекция направила 2,5 тыс. предписаний об устранении противоречий законодательным нормам, однако 927 товариществ пока никак не отреагировали на требования мэрии.

Городские суды тем временем завалены гражданскими и уголовными делами против управляющих компаний и руководства ТСЖ, особенно серьезные проблемы — в сегменте новостроек. «По большинству объектов споры длятся годами, так как застройщики не торопятся расставаться с прибыльным бизнесом», — говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

Дело в том, что после сдачи дома в эксплуатацию застройщик сначала оформляет все квартиры в свою собственность, большинством голосов организует ТСЖ, выбирает своего председателя, ревизионную комиссию, нанимает свою управляющую компанию, а далее продает по договорам купли-продажи квартиры покупателям. Покупатели, особенно в многоквартирных домах, не могут собрать кворум и переизбрать председателя и руководство ТСЖ. В свою очередь, товарищество от имени жильцов дома продает чердаки под апартаменты, подвалы под торговые точки и офисы, рекламные площади сдает по заниженным ставкам.

Многие эксперты считают, что в сложившейся ситуации виноваты московские власти. Государство пыталось поставить устаревший и забюрократизированный сервис на новые рельсы. Одним из путей должно было стать как раз создание ТСЖ. Система казалась простой, эффективной и современной: жители собираются и коллегиально принимают решения или делегируют их профессиональной управляющей компании. Если работа УК не удовлетворяет жильцов, они вправе отказаться от ее услуг. Однако на практике все оказалось несколько сложнее. Недобросовестные коммунальщики стали подделывать договоры ТСЖ, многие люди даже не подозревали, что их подпись стоит под тем или иным документом. В результате после регистрации ТСЖ появлялось решение общего собрания жильцов об управлении дома с помощью товарищества, созданного неизвестно кем. Этот неизвестно кто устанавливал такую стоимость содержания жилья и правила пользования общим имуществом, что у жильцов дома не оставалось другого выбора, кроме как идти на «баррикады». Через какое-то время выяснялось, что ТСЖ было создано по поддельным документам и ликвидировалось.

До следующего года?

На первый взгляд может показаться, что все дело в неорганизованности жильцов. Они часто игнорируют собрания ТСЖ, а ведь многие решения могут быть приняты, только если присутствуют более половины участников товарищества. Даже если в доме 200 квартир, весьма затруднительно собрать 100 человек. Нередко в управление ТСЖ попадают не вполне добросовестные люди, которые целью своего руководства ставят не улучшение качества проживания в доме, а наживу, принимают выгодные для себя решения, выделяют себе средства, проводят многолетние ремонты, результаты которых не видны, подделывают отчетность. Часто жители равнодушно наблюдают за происходящим, закрывают на все глаза. «Собственники вольны вступать или не вступать в товарищество, однако число его членов должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, принятие решения о создании в доме ТСЖ может состояться помимо воли собственника», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Расчет на устранение ТСЖ и передачу домов управляющим компаниям также не оправдывается. «Эта схема тоже подразумевает активное участие жителей: для осознанного выбора необходимо общее собрание собственников. В противном случае районная управа проводит конкурс, на котором будет выбрана УК, которая займется обслуживанием дома в течение следующего года. При этом недовольных этим выбором нисколько не меньше, чем в случае ТСЖ», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

По мнению участников рынка, оптимальный способ управления зависит и от размера самого дома. «Чем больше комплекс, тем сложнее иметь ТСЖ. Оптимально чуть больше 150 квартир — это предел для хорошо функционирующего товарищества собственников. При этом говорить, что ТСЖ будет обязательно хорошо функционировать в классе де люкс, где не бывает больше 40 квартир в доме, неверно», — считает исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Семина. По ее словам, покупатели таких квартир умеют считать деньги, но не располагают временем для участия в жизни дома. Кроме того, в элитном доме, как правило, бывает много неотремонтированных квартир, которые «стоят в бетоне». Это создает проблему сбора средств. Так что, ТСЖ хорошо функционирует в том случае, если в доме все жильцы проживают постоянно, а если дом заселен даже на 50%, то, скорее всего, товарищество будет нежизнеспособно.

«В управлении ТСЖ можно выделить две главные проблемы: некомпетентность руководства и неплатежи. Став председателем ТСЖ 10 лет назад, я был уверен, что предпринимаю действия, которые являются единственно правильными для дома. Но оказалось, что у 120 жильцов дома представления о том, что есть хорошо, разнятся. Тем не менее товарищество проработало более 10 лет и не обанкротилось, не закрылось», — вспоминает Сергей Зуйков, юрист компании «Зуйков и партнеры». По его словам, проблема неплатежей связана с тем, что суды довольно долго не хотели взыскивать плату за содержание с жильцов, однако буквально за последний год ситуация кардинально изменилась: суды взыскивают с неплательщиков задолженность по ставке, установленной собранием членов ТСЖ.

По словам Елены Семиной, проблема российских ТСЖ заключается в отсутствии сертифицированного управления недвижимостью в российском бизнесе. «Для этого нужно специальное обучение, умение применить специальные финансовые инструменты, позволяющие рассчитать целесообразность управления. Кроме того, существует проблема неплательщиков и отсутствие реальной возможности их наказать. Мало кто из директоров ТСЖ решается отключить неплательщикам воду, свет или канализацию, хотя во всем мире действует принцип: не платишь, не имеешь», — объясняет она. Обычно наиболее эффективны те ТСЖ, которые осуществляют непосредственное управление домами, то есть выполняют функции управляющей компании. По данным Мосжилинспекции, таких в городе сейчас около 2,3 тыс. Согласно постановлению правительства № 731, их статус приравнивается к статусу управляющих компаний.

Управдом по понятиям

Изначально систему ТСЖ как раз и внедряли, чтобы переложить часть ответственности за управление домами на жильцов. Помимо найма управляющей компании им предоставили достаточно широкие полномочия. Закон допускает для товариществ собственников жилья возможность заниматься хозяйственной деятельностью, доход от которой также может быть использован на содержание недвижимости, облагораживание территории. При определенных условиях товариществам собственников помимо земли, непосредственно находящейся под домом, может принадлежать и прилегающая к нему территория. В рамках своей деятельности ТСЖ вправе получать дотации на содержание дома, бюджетные средства для его текущего и капитального ремонта. Но на практике идея не сработала. Ситуация начала поляризоваться. С одной стороны, появились фиктивные ТСЖ (сами жильцы не желали заниматься хозяйственной деятельностью), с другой — жильцы начали управлять домами в меру своих знаний закона и представлений об общественном благе. ТСЖ захлестнула волна стихийного законотворчества.

Например, согласно регламенту московского ТСЖ «Наш дом — Алтуфьево, 89», владелец каждой квартиры должен предоставлять данные на всех рабочих, в том числе и «право на проживание в городе Москве».

В других ТСЖ решили упорядочить выгул животных. «В случае справления животным естественных надобностей на территории, в местах общего пользования или сразу за калиткой КПП владелец животного обязан убрать за ним. Нарушение данного пункта влечет за собой ответственность владельца животного в виде штрафа в размере 500 рублей за каждое нарушение», — говорится в правилах ТСЖ.

Во многих дворах «право парковки автомобиля на придомовой территории предоставляется собственникам и членам их семей, постоянно проживающим и зарегистрированным в ТСЖ, своевременно оплачивающим коммунальные услуги и парковку автомобиля», но это право «не передается жильцам, арендующим квартиры в ТСЖ».

Достается и коммерческим арендаторам. Возможность сдавать в аренду административные площади, расположенные на первом этаже дома, позволяет жителям получать определенную прибыль. Трактуют это право в ТСЖ также своеобразно. Елена Семина вспоминает, как ей пришлось столкнуться с жестким порядком, установленным руководителем ТСЖ для арендаторов. Это было одно из старейших ТСЖ, организованных в центре Москвы. Сдавалось помещение с отдельным входом. «Руководитель товарищества, суровая женщина в возрасте, требовала очень послушных и удобных для жильцов арендаторов. Обсуждались все вопросы функционирования офиса, потенциальные работники которого были бы загнаны в жесткие рамки, установленные директором ТСЖ: где будут парковать машины работники, в каком режиме будет офис посещаться сторонними посетителями. В частности, было выставлено требование, чтобы сотрудники и посетители офиса курили за пределами территории ТСЖ, поскольку помещение было расположено рядом с входом в подъезд и детской площадкой», — рассказывает эксперт. Договориться в итоге не удалось, помещение было сдано тихой компьютерной компании.

Как правило, чиновники и муниципальные власти предпочитают в деятельность ТСЖ не вмешиваться. В результате проблемы копятся, а число нарушений российских законов растет как на дрожжах.

«Действительно, не всегда порядки, установленные ТСЖ, соответствуют гражданскому законодательству. Естественно, эти вопросы необходимо решать законным путем», — говорит руководитель управления маркетинга и развития ГУ «КОНТИ» Сергей Мигунов. «Если ТСЖ предпринимает какие-то действия, направленные на истребование денежных средств от собственника под предлогом взыскания штрафа и прочего, собственник вправе обратиться в ОВД с заявлением о вымогательстве», — добавляет Николай Евстюнин, зам. директора по правовым вопросам девелоперской компании «Сити-XXI век».

По словам Софьи Лебедевой, если владелец квартиры сдает жилье, но при этом платит налоги, то никаких претензий к нему быть не может. Арендатор вправе пользоваться тем же, чем и собственники жилья в данном доме. Участники ТСЖ могут что-то запрещать арендатору, ставить препоны только в том случае, если квартира сдается незаконно. Тогда жильцы могут пожаловаться участковому.

Иными словами, как только правовая грамотность наших сограждан вырастет, а она плавно увеличивается с каждым годом, жителей-управленцев ждет целая волна судебных исков. Впрочем, возможно, это даже неплохо. «В случае если правила управления дома с помощью ТСЖ сложатся хотя бы с помощью судебной практики, которая будет единой, понятной и помогающей ТСЖ, то данный вид управления домами проживет долго», — говорит Сергей Зуйков. До тех пор пока этого не произойдет, институт ТСЖ будет приносить и чиновникам, и жителям больше проблем, чем пользы.

Назад в ДЭЗы

Скорее всего, московские власти предпочтут решить проблему радикально: повсеместным закрытием неэффективных ТСЖ и возвратом к старой доброй системе ДЭЗ (дирекции по эксплуатации зданий). Решение на первый взгляд неплохое. Многие ДЭЗ или созданные на их базе организации имеют неплохую репутацию у жильцов, особенно на фоне частников, держат цены ниже, чем у сторонних УК, и исправно оказывают необходимые услуги.

Но в то же время систему ДЭЗ сложно назвать эффективной. Претензий к их работе за последние годы скопилось более чем достаточно, и скандалы вокруг их деятельности возникают с завидной регулярностью. Например, в конце 2012 года правоохранительные органы задержали генерального директора ДЭЗ Пресненского района Юрия Долгачева по подозрению в мошенничестве. По данным следствия, управляя 500 многоквартирными домами в центре столицы, он присвоил себе 18 квартир, нанеся ущерб государству на 270 млн рублей. За месяц до этого аналогичные обвинения были выдвинуты против бывшего директора ГУП «ДЭЗ района Зюзино».

Кроме того, если ДЭЗ снова станут доминировать в столице, то качество сервиса в них неизбежно снизится. Ведь сейчас представители дирекций вынуждены конкурировать с частными УК за внимание жителей дома. Если мэрия просто уберет частников, то держать более-менее привлекательный уровень сервиса и цен ДЭЗ будет необязательно.

Таким образом, число скандалов вокруг действий ТСЖ и порядка привлечения управляющих компаний будет только расти. И никакие проверки Мосжилинспекции ничего не изменят.