Новый оценочный инструмент в будущем смогут использовать как основу для расчета налогов и определения недобросовестных застройщиков. Однако пока рано говорить о том, что классификация упорядочит отечественный рынок недвижимости и облегчит жизнь потребителям.

На российском рынке давно не редкость использование класса дома в рекламных целях. Уже никого не удивляют случаи, когда, например, в своих буклетах застройщик называет элитным любой монолитный жилой комплекс, а обычную панель с более удобной планировкой сразу записывает в бизнес-класс. Поблизости, а то и вовсе по соседству, может стоять такой же дом, но по документам он будет оформлен классом ниже. Разбираться в специфике строительной классификации покупателям приходится самостоятельно. На цену, правда, разница в классе влияет далеко не всегда. Правда, и здесь девелоперы трактуют правила в свою пользу, и дом низкого класса может быть выставлен на торги по цене вышестоящего.

В ближайшем будущем сложившийся порядок может уйти в прошлое. В январе 2013 года Российская гильдия риелторов (РГР) вместе с крупнейшим распределителем земель в России — Фондом РЖС представила первую федеральную классификацию жилья. По мнению авторов документа, в России существует четыре типа жилых домов: эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класса. По первым оценкам экспертов, обманывать покупателей недобросовестным застройщикам станет теперь сложнее, однако многие компании могут отказаться от использования классификации.

Формула счастья

В основу новой классификации легло исследование 2002 года, посвященное различным типам московских новостроек. На тот момент авторы выделили три вида жилья: экономкласс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Сегодня классификация расширена на один промежуточный класс — комфорт: его начали внедрять в ГК «Пионер» для строительства жилого комплекса «ВолжскаяLife», но девелопер не успел запатентовать свое маркетинговое решение.

Перед авторами документа стояла объемная задача — создать универсальную классификацию, подходящую для всех регионов страны. Сейчас, например, под тем же бизнес-классом в Москве и Екатеринбурге могут подразумеваться совершенно разные вещи. В то же время новый документ должен хотя бы частично учитывать сложившуюся на рынке практику. Иначе новые стандарты рискуют попросту не прижиться.

Как сообщили в пресс-службе Фонда РЖС, классификация уже была апробирована в 17 российских регионах и «в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса». «В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения», — говорится в документе.

Основным параметром для оценки объектов было решено взять площадь. Согласно новой классификации, площадь однокомнатной квартиры в экономклассе составляет не менее 28 кв. м, а в бизнес-классе — не менее 45 кв. м. Кухня в квартирах экономкласса небольшая — до 8 кв. м, тогда как в квартирах повышенного класса — от 12 кв. м и выше. Более того, жилье экономкласса строится по серийным проектам, в то время как бизнес-класс — по индивидуальным проектам с дизайнерской проработкой архитектурного облика здания. Также учитывается внутренняя отделка квартиры, характеристика входных групп и дверных блоков, инфраструктура, внешнее окружение и т.д.

«Представленная классификация полностью соответствует ситуации на региональных рынках жилой недвижимости: немосковские девелоперы действительно уже давно оперируют понятием «комфорт-класс» и не выделяют отсутствующий как класс премиум-сегмент. При этом под экономом понимается муниципальное жилье с соответствующим уровнем отделки и скудной инфраструктурой», — говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева. По ее словам, для Москвы такая классификация также применима, однако застройщик может использовать любую терминологию для своего жилого комплекса.

На внедрение принципиально новых стандартов разработчики документа так и не решились. «В целом предложенные диапазоны площадей для различных классов соответствуют рыночным индикаторам, единственно, о чем можно задуматься, так это о том, что мы одна из немногих стран, которые измеряют площадь квартир по количеству комнат, а не по количеству спален», — говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Есть и спорные моменты. В документе не оказалось такого важного параметра, как местоположение объекта, хотя для элитной недвижимости, по общему мнению специалистов, он является одним из ключевых. Отсутствие этого оценочного показателя стало компромиссным решением. Ведь невозможно описать универсальный критерий местоположения для всех российских городов. К примеру, в классификации гостиниц и отелей также оцениваются качественные параметры объекта, но использован балльный подход. Для того чтобы соответствовать определенной категории (количество звезд), объект должен набрать необходимое количество баллов из максимально возможных в рамках определенной категории. При этом часть параметров, по которым объект, претендующий на определенную категорию, должен набрать очки, являются строго обязательными, т.е. они обеспечивают минимальный проходной балл. В предложенной методике тоже есть признаки обязательные («отсекающие») и факультативные. Последние в рамках предложенного подхода являются, по сути, лишними, поскольку не оказывают влияния на определение класса.

«В итоге представленная классификация дает довольно грубую и приблизительную оценку класса многоквартирных жилых новостроек. Она явно ориентирована на массовую экспрессоценку», — отмечает директор по маркетингу компании Urban Group Леонард Блинов.

Это значит, что документ заведомо будет полезен далеко не всем. По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, свое основное применение классификация, скорее всего, может получить при определении налогооблагаемой базы в случае введения нового единого налога на недвижимость.

Широкая оппозиция

Классификация РГР закрепляет идеи, которые высказывались на протяжении всей истории рынка жилья в Москве и крупных городах России. Но сами застройщики всегда воспринимали идею без особого восторга. «Попытки ввести единую сегментацию жилья на российском рынке предпринимаются по несколько раз в год абсолютно разными структурами. Но ни одна из них так и не прижилась. Скорее всего, инициативу РГР и Фонда РЖС ждет та же судьба. На сегодняшний день нет острой необходимости в создании единой классификации», — говорит коммерческий директор компании RDI Алексей Гусев. Более того, по его словам, классификация уже несколько лет существует, просто она негласная и не оформлена в какой-то официальный документ. У подавляющего большинства девелоперов и риелторов примерно одинаковые понятия о сегментации, и даже если кто-то из застройщиков делает попытку позиционировать свой проект в более высоком классе, завышая цену, рынок рано или поздно ставит все на свои места.

Частично девелоперы правы. Многие невостребованные классы постепенно отмирают. «Например, еще не так давно некоторые застройщики и риелторы использовали другие названия сегментов, например, называли комфорт-класс средним классом, а элитный — премиум-классом», — вспоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Однако примеров нестыковок в классах, разработанных отдельно взятым застройщиком, более чем достаточно. Например, как отмечает руководитель аналитической службы «НДВНедвижимость» Елизавета Гудзь, для большей детализации следует выделять еще класс бизнес+. «Этот класс является промежуточным между бизнес-классом и элитным жильем. К классу бизнес+ относятся новостройки с улучшенными относительно бизнес-класса характеристиками, но не соответствующие по всем параметрам элитному жилью», — говорит Елизавета Гудзь. По ее словам, аналогично жилье комфорт-класса является промежуточным между бизнес- и экономклассом.

В свою очередь, как отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова, «комфорт-класс находится на начальном этапе формирования, как таковое его становление пришлось на начало кризиса 2008 года». При этом, как говорит эксперт, ее компания не планирует пользоваться данной классификацией, поскольку располагает своей подробной классификацией объектов жилой недвижимости.

Нетрудно заметить, что оценки даже двух специалистов не совпадают. Разбираться приходится клиентам. Есть и другие нестыковки. Например, как говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, отсекающим признаком между группами указана «архитектура проекта». Однако следуют этому правилу далеко не все девелоперы. Так, дома, строящиеся по авторским проектам известных в масштабах страны архитекторов, относятся к элитному классу. Но сейчас многие «традиционно элитные» архитектурные бюро занимаются проектированием и домов эконом-комфорт, и бизнес-класса. «Поэтому делать фактор архитектуры «отсекающим», наверное, не совсем верно для эконом- и бизнес-класса, однако он является обязательным для «элитки», — говорит Денис Попов.

Что касается площадей квартир, то тут также не все гладко. Например, на рынке уже утвердилось такое понятие, как элитные лофт-апартаменты, площади которых могут начинаться от 38 кв. м в однокомнатных студиях. В данную классификацию апартаменты как формат вообще не вошли, хотя некоторые из них ничем не отличаются от квартир.

В общем, нетрудно заметить, что большинство девелоперов лелеют надежду, что новая классификация будет носить в лучшем случае рекомендательный характер. Менять свои стандарты никто не хочет.

Стоп мошенникам

Многие девелоперы апеллируют к тому, что во многих зарубежных странах нет четко сформулированной классификации различных видов помещений. Но то, что хорошо для сложившихся рынков, для России неприемлемо. Сегодня образовавшимся правовым вакуумом злоупотребляют слишком многие.

Именно против мошенников, по мнению участников рынка, должна работать новая классификация. По оценкам директора инвестиционного департамента TEKTA GROUP Романа Семчишина, о своей принадлежности к бизнес- или премиум-классу заявляли около 40 крупных жилых комплексов Подмосковья, однако больше чем в половине случаев речь идет о мошенничестве. Так, в действительности объектов, четко и по всем критериям подходящих к этим двум классам, на рынке недвижимости Московской области чуть больше десятка. «Многие застройщики стремятся представить свой объект в лучшем свете, при этом завышая его классность», — говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов.

Особенно часто подобные манипуляции происходят на региональных рынках недвижимости, в первую очередь в областных центрах. «К примеру, в центре Тамбова реализуется сразу несколько крупных проектов, которые по всем параметрам соответствуют комфорт-классу, в том числе благодаря монолитной технологии строительства, площадям квартир, инфраструктуре района. Однако девелоперы относят их по умолчанию к элитной недвижимости. В Москве такой проект нельзя было бы позиционировать даже в сегменте бизнескласса», — добавляет Евгений Скоморовский.

По словам Леонарда Блинова, есть примеры, связанные как с занижением класса, так и с завышением, но назвать это жульничеством сложно. Даже с учетом новой классификации ряд проектов являются недооцененными по классу, а соответственно, и по бюджету покупки. Правда, чаще бывает наоборот.

В результате новая классификация, даже при всех ее недостатках, будет как минимум полезна и потребителям, и профессиональным участникам рынка, и чиновникам. В частности, она поможет рассчитывать индексы для каждого класса жилья, сравнивать ситуации в различных сегментах рынка, в разных диапазонах площадей и цен.

Понятно, что панацеей для потребителей она не станет. На объекты все равно придется выезжать. Любого клиента интересует местоположение дома, метраж, освещенность и т.д., что в отчетности все равно никак не отражается. Но ехать на заведомо ненужные просмотры потребителю уже не придется.

Естественно, все это станет реальностью, только если застройщиков вынудят переписать собственные стандарты под «общепринятую» классификацию. Но вполне возможно, что на этот раз похоронить идею девелоперам не удастся.

Не исключено, что новая классификация потребовалась крупнейшему в стране распределителю участков под застройку, которым стал последнее время Фонд РЖС. И главный интерес здесь вовсе не защита прав потребителей. «Фонд распределяет участки на аукционах и в том числе может определять параметры будущей застройки, теперь он сможет предлагать землю частным компаниям под возведение того или иного класса», — предполагает Евгений Скоморовский.

В настоящий момент в различных российских регионах реализуется 97 проектов на 140 земельных участках Фонда РЖС общей площадью 6,3 тыс. га. В общей сложности на них планируется построить 14,23 млн кв. м жилья. «В Москве доминирует бизнес-класс, экономкласс довольно узок и смещается за МКАД, в то время как среди покупателей существует потребность в основном в жилье эконом- и комфорт-класса. Такой индикатив позволит проводить грамотную политику, в частности, стимулировать застройку в дефицитном сегменте», — подтверждает Дмитрий Халин. В таком случае можно ожидать, что уже завтра на рынок выйдут крупные участки под строительство «доступного жилья эконом- и комфорткласса». Раз так, то новой классификации застройщикам волей-неволей придется следовать.

Однако, по мнению экспертов, для покупателей изменения настанут не скоро. «Никто не будет целенаправленно снижать уровень своего дома в угоду федеральной классификации жилья, скорее изменения затронут тех, кто получает жилье в домах, построенных по госзаказу на тех же землях Фонда РЖС или Минобороны», — отмечает Евгений Скоморовский.

То есть многие компании все равно продолжат навязывать клиентам удобные только им самим классификации. В этом случае покупателям по старинке при выборе квартиры придется интересоваться, какие материалы будут использованы при строительстве дома, окна и лифты какого производителя будут установлены и т.д. И в соответствии с этими знаниями принимать решение, соответствует ли дом заявленному классу.