Московские власти снова пытаются вывести из тени рынок аренды жилья. Если раньше они грозили арендодателям санкциями за неуплату налога, то теперь пытаются убедить арендаторов стучать на владельцев квартир.

Местные власти давно зарятся на рынок аренды жилья. Цифры действительно впечатляющие. Как подсчитали недавно эксперты компании «ИнкомНедвижимость», потенциальная емкость рынка только в Москве в 2012 году составила 19,1 млрд рублей — это общая стоимость аренды всех столичных квартир, которые предлагались к сдаче в минувшем году. И это далеко не все. «В указанную сумму не попадают, очевидно, данные о квартирах, которые сдаются в обход риелторов и в обход налогового законодательства, в реальности объем рынка может быть в три-четыре раза больше», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Так, только по данным аналитического центра «Инком», на сегодняшний день в пределах МКАД сдается около 10% от общего объема жилого фонда столицы. При этом ставки аренды неуклонно растут: если в конце 2010 года снять «однушку» экономкласса в Москве можно было в среднем за 27,6 тыс. рублей в месяц, то по итогам 2012 года она увеличилась до 30,5 тыс. рублей в месяц. В основном эти деньги проходят мимо налоговых органов. Наступление на арендаторов началось в середине прошлого года. Тогда чиновники потребовали, чтобы граждане декларировали доходы от сдачи квартир. Большая часть москвичей проигнорировала требование, поскольку после прекращения аренды налоговики захотят, чтобы им представили доказательства, что доход не извлекается. А собирать справки известной только сотрудникам ФНС формы будет весьма непросто. Арендаторов также все устраивает — ведь для них официальная аренда будет дороже. Изменить давно сложившуюся ситуацию сможет лишь массовое строительство доходных домов. Но заинтересовать застройщиков такими проектами пока не получается.

Пальцем в небо

Оценить реальные объемы московского рынка аренды специалисты не берутся. «Примерный объем рынка аренды квартир в Москве можно оценить в количестве около 35 тыс. объектов. Из месяца в месяц эти данные несколько меняются, но колебания вряд ли составляют более 5%», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

«Подсчитать точное количество квартир на рынке аренды весьма затруднительно, но если, например, обратиться к данным базы предложений ЦИАН, то количество объявлений внаем однокомнатных квартир в Москве составит больше 7 тыс., а двухкомнатных 12 тыс. вариантов. Большинство квартир экономкласса сдают неофициально, всего лишь подписывается типовой договор найма между собственником и квартиросъемщиком», — объясняет механизм подсчета начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.

А раз считают все «на коленке», то и разброс получается весьма серьезный. «Рынок аренды жилой недвижимости, в том числе в столичном регионе, в целом остается непрозрачным, его оценки варьируются в очень широком диапазоне, который условно можно определить в границах 15–30 млрд рублей», — дает свою оценку аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Другая проблема в том, что рынок абсолютно разрознен. Крупных риелторских контор на нем тоже немного. По крайней мере, тех, кто занимается арендой неэлитной недвижимости. Впрочем, владельцы простых квартир в помощи крупных игроков и не нуждаются. «Чем дешевле жилье, тем больше доля теневых арендодателей, что неудивительно, так как для людей, сдающих жилье в массовом сегменте, потеря 13% является значительной, и им каждая копейка дорога», — говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. Например, за квартиру стоимостью 30 тыс. рублей в месяц владельцы жилья должны уплатить 3900 рублей в месяц и 46 800 рублей в год налогов — для них это большие суммы. «Если в экономклассе до 85–90% рынка остается «теневым», то в элитном сегменте ситуация иная. Квартиры класса бизнес и элит в значительной степени вышли из тени, и на данный момент можно говорить, что более 50% этого рынка работает «вбелую»», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Причем, по ее словам, это произошло в большей степени под давлением арендаторов: крупные корпоративные съемщики не хотят рисковать, платежи осуществляют по безналичному расчету и готовы платить 13% налога. В свою очередь, арендодатели могут стать индивидуальными предпринимателями и отчислять уже 6% налогов.

Слово и дело

Сложности поначалу чиновников не смутили. Тем более что вывод арендодателей из тени является частью полномасштабной реформы, которую задумали в Кремле. В частности, президент Владимир Путин в мае 2012 года подписал указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно документу, доходные дома станут одним из способов решения жилищного вопроса, однако решение проблем этого рынка невозможно без выхода из тени его основной части.

Именно в рамках реализации этого плана и началась в сентябре 2012 года масштабная кампания по борьбе с нелегальной арендой жилья в Москве. В соответствии с действующим законодательством, арендодатели обязаны платить 13-процентный налог с получаемого от сдачи в аренду жилья дохода, однако на практике налоги платят всего несколько тысяч человек. Как объявил заместитель мэра Андрей Шаронов, ежегодно бюджет Москвы теряет не менее 5 млрд рублей из-за незаконного предоставления квартир в аренду.

В итоге в ноябре 2012 года было заключено соглашение между московской полицией и мэрией: участковые собирают данные о сдаваемых квартирах и составляют базу данных, которую передают налоговикам. Затем инспекторы вызывают арендодателя и предлагают подать декларацию. Фактически грозная кампания с треском провалилась. В январе 2013 года мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что меры по выявлению фактов незаконной аренды жилья привели к тому, что число официальных арендодателей в Москве за четыре месяца выросло вдвое, однако абсолютные цифры все равно не превышают нескольких тысяч.

Это неудивительно. Доказать факт аренды фактически можно лишь в случае, если однокомнатная квартира сдается, например, сразу десятку выходцев из Средней Азии. В остальных случаях доказать, что человек живет в квартире на основании договора аренды, фактически невозможно. Арендодатель и арендатор просто могут спокойно все отрицать.

Столичные власти, похоже, поняли бесперспективность наезда на рынок аренды и начали менять тактику. Так, начальник управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко уже предложил предоставлять налоговые вычеты арендаторам жилья. По его словам, если государство станет компенсировать арендаторам часть расходов на съем жилья, те сами пойдут в налоговую и предоставят данные об арендодателях.

Иными словами, чиновники думают, что арендаторы просто «настучат» на хозяев квартир, надеясь на вычеты. План сомнителен. Для большинства весь вычет в лучшем случае «покроет» рост стоимости аренды. Потому арендаторы в очередь не выстроятся.

Выгоды для арендаторов и арендодателей от выхода из тени весьма сомнительны. Как известно, в конфликты жильцов и владельцев милиция, как правило, все равно не вмешивается. В правоохранительных органах оценивают эти споры как гражданские. Про неэффективность судебных разбирательств, особенно когда речь идет о спорной сумме до 100 тыс. рублей, также хорошо известно. Таким образом, конфликт между участниками что «белого», что «серого» договора аренды решается приблизительно одинаково долго и сложно.

Зато негативные последствия от внедрения новых налоговых вычетов весьма возможны. Эксперты уже увидели здесь большое поле для мошенничества: фальшивые арендаторы могут, по сути, предоставлять ненастоящие договоры аренды для компенсаций — это схема, например, работает в других областях при возврате НДС.

В сложившихся обстоятельствах, чтобы заставить арендаторов легализоваться, нужен комплексный подход. «Целесообразно законодательно ввести требования, подразумевающие защиту самих жильцов от невозврата залога, резкого увеличения стоимости арендной ставки, выселения», — говорит Юлия Лукина.

Легализации рынка аренды также могло бы поспособствовать введение понятного механизма налогообложения. «Ведь наймодатели зачастую пожилые люди, да и большинству собственников затруднительно заполнять декларацию о доходах. Если схема уплаты налога будет проста для обывателя и он будет знать, что для его оплаты ему не нужно стоять в огромных очередях и заполнять непонятные многочисленные бумаги, многие начнут платить налоги», — говорит Галина Фабрицкая.

Для упрощения системы налогообложения несколько лет назад был введен патент на сдачу недвижимости внаем, но чтобы им воспользоваться, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. «Я считаю, что большинство законопослушных граждан охотнее бы платили необходимый налог, если бы им предложили более простые схемы для оплаты. Например, сделали бы ее доступной по форме и по сумме, разбили бы на равные доли, которые можно было бы оплачивать ежемесячно вместе с коммунальными платежами в банке», — добавляет Галина Фабрицкая.

Однако в обозримом будущем перемен не ожидается. В сложившихся же обстоятельствах налоговые вычеты интересны большей частью лишь арендодателям и арендаторам на рынке элитной недвижимости. Но, как упоминалось с самого начала, порядка половины данного рынка и так «белая». Но ради лишь этого сегмента рынка можно было столь масштабную кампанию «гонений на серых арендаторов» и не начинать.

Впрочем, чиновникам такой вариант может показаться действенным. «Если вспомнить, что самые дорогие квартиры сдаются «по-белому», то получается, что в денежном выражении как минимум половина рынка находится под контролем налоговых органов. А то, что не платятся налоги с «однушек» за 25 тыс. рублей в месяц, то эти несчастные 3 тыс. рублей с лихвой компенсируются тем же сегментом бизнес-класса или элитной недвижимостью», — добавляет Евгений Скоморовский. Иными словами, чем бегать за арендаторами народных квартир, чиновники просто снимут «сливки» с рынка найма недвижимости.

Дела доходные

Таким образом, увеличение доли сдаваемой «вбелую» элитной недвижимости, скорее всего, тактически удовлетворит местные власти. По крайней мере, это лучше, чем ничего. Стратегически же чиновникам остается надеяться, что ситуацию на рынке аренды изменит приход крупных инвесторов и строительство доходных домов. «Спрос на аренду жилой недвижимости в целом ряде крупнейших мегаполисов формируется на высоком уровне. Поэтому формирование значительного фонда арендного жилья действительно актуальная задача», — говорит Максим Клягин. Иными словами, сейчас хорошую квартиру, выставленную на рынок найма по рыночной стоимости, арендаторы готовы брать на любых условиях. Для государства создать доходным домам режим «наибольшего благоприятствования», в общем, несложно. Если доходные дома смогут предложить арендаторам лучшие условия, чем частники, то, чтобы конкурировать, последним придется легализовываться.

Однако не стоит забывать: чтобы достичь в перспективе очевидного позитивного результата, строительство доходных домов должно носить массовый характер, что подразумевает весьма значительный объем инвестиций, окупаться которые будут долго.

В основном по этой причине дискуссии о необходимости строительства доходных домов идут уже не первый год, однако на практике такие проекты практически не реализуются — исключение составляют несколько комплексов высокого ценового класса.

По словам Екатерины Тейн, за рубежом в арендном бизнесе работают как частники, так и профессиональные крупные структуры. «У нас профессиональных игроков на этом рынке, кроме УПДК, нет. Все попытки правительства Москвы что-то инициировать в этом направлении не увенчались успехом. Для застройщиков это тоже невыгодное направление — обслуживание кредита в банке будет составлять от 12–13%, а доходность окажется на уровне 3–5%, фактически это будут замороженные на длительный срок деньги», — говорит эксперт.

В целом ставки аренды в России сравнимы с доходностью от аренды в развитых странах Европы, а ставки налогов у нас меньше. Однако есть намного более серьезное отличие: в Европе доходность от аренды всегда соотносилась со ставками депозитов. «У нас ставки депозитов выше, и арендный бизнес дорогих квартир становится просто неинтересным. Поэтому те, кто действительно занимается арендой как бизнесом, сейчас либо выходят из него, либо переводят деньги «в первые этажи» — сдача коммерческой недвижимости приносит больший доход», — говорит Екатерин Тейн.

С учетом высокой стоимости денег в России для основной массы потенциальных внутренних инвесторов такие проекты не выглядят привлекательно. «В такой ситуации позитивно повлиять на темпы развития подобных проектов может только существенная государственная поддержка, например, в форме различных субсидий, налоговых и других льгот», — говорит Максим Клягин.

«Пока этот рынок не интересен крупным инвесторам, поскольку предполагает медленный возврат инвестиций и относительно небольшие, хотя и стабильные доходы», — подтверждает Вадим Ламин. По его словам, на начальном этапе необходимо ввести отдельный налог на доходы, полученные от арендного бизнеса, проработать минимально возможные ставки этого налога. Можно также предусмотреть оплату с помощью покупки патента, причем подвести законодательную базу с целью исключения обязательной регистрации в качестве ИП, а сумму покупки патента сделать минимально рентабельной для государства.

Иными словами, девелоперы четко дали понять, что рассчитывают на льготы. Но режим «слишком активного благоприятствования» доходным домам может показаться невыгодным уже чиновникам.

Сейчас наиболее реалистичным выглядит строительство доходных домов в Подмосковье. Вопросы с землей здесь решаются проще, чем в Москве, и чтобы привлечь девелоперов к строительству арендного жилья, можно выделить больше площадей под коммерческую застройку. Но проблема в том, что большинству потенциальных клиентов доходных домов интересно арендовать квартиру в Москве. Значит, их придется заманивать максимально низкими ежемесячными платежами. Вот только дисконт отразится на сроках окупаемости проектов.

Есть и еще одна сложность. Как отмечает Евгений Скоморовский, рынок аренды жилья не станет привлекательным, пока в России существует такой атавизм, как регистрация. «Если гражданские свободы человека привязаны к месту его постоянного проживания, то число людей, которые готовы всю свою жизнь снимать квартиру, значительно сокращается, а это значит, отсутствует уверенность в завтрашнем арендаторе у инвестора», — объясняет он.

В общем, условия для массового возведения в России доходных домов сейчас не самые лучшие. Если в ближайшие несколько лет их строительство не выйдет из разряда единичных случаев, то чиновники могут просто потерять к проекту интерес. Ранее властям не удавалось заманивать застройщиков в те проекты, которые казались невыгодными бизнесу. Оснований полагать, что они изобретут новые способы, пока нет. Если же проект массового возведения доходных домов будет заморожен, то рынок аренды в крупных мегаполисах останется преимущественно «серым» еще на долгие годы.