Московские власти придумали, как решить основные проблемы новых территорий, для этого они планируют получить право выкупа участков под госнужды. Этот процесс был апробирован в Сочи при подготовке к Олимпиаде. Однако в Подмосковье в отличие от столицы зимних Игр срок выкупа не будет ограничен. Эксперты предсказывают, что выкуп участков будет сопровождаться многочисленными нарушениями. Впрочем, в грядущих проблемах граждане должны винить в первую очередь самих себя.

Проблема выкупа земли у частных собственников встает перед чиновниками с завидной регулярностью. Власти всегда стараются по возможности минимизировать «общение» с гражданами по этому поводу. Уже ставший хрестоматийным пример — решение строить скоростную трассу Москва — Санкт-Петербург через Химкинскую дубраву. В противном случае пришлось бы прокладывать трассу по частным владениям, то есть тратиться на выкуп и, возможно, участвовать в многочисленных судебных процессах. Поэтому было решено пустить хотя бы часть магистрали по землям Гослесфонда.

Однако впереди новые масштабные стройки, а лесной потенциал Московской области небезграничен. Столичные власти уже предчувствуют серьезные проблемы в связи с грядущим расширением столицы. Ведь на прирезанных к городу территориях в частной собственности находится около 69 тыс. га земли и только 4 тыс. из них принадлежит государству. Понятно, что для строительства инфраструктуры и социальных объектов администрации придется прошерстить частный сектор. Решить возникающую проблему чиновникам призван помочь разработанный по инициативе премьер-министра Дмитрия Медведева новый законопроект «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к городу Москве территориях».

Месяц на размышления

Как объясняют авторы документа, он предназначен для более динамичного развития «новой Москвы» и в основном для ускорения темпов строительства. В феврале 2013 года документ уже был принят Госдумой в первом чтении. Это была уже вторая попытка рассмотреть данный законопроект. В сентябре минувшего года Министерство юстиции отказалось согласовывать первый вариант документа из-за его недоработанности и возможной коррупционной составляющей. В частности, сомнения вызывал пункт, согласно которому находящаяся в частной собственности земля передается городу на безвозмездной основе, если в течение двух месяцев владелец участка не подтверждает свое право на него. Законопроект был доработан и в настоящее время согласован Минрегионом, Мин экономразития, Минфином, но основные положения законопроекта остались без изменений.

Между тем многие положения проекта вступают в явное противоречие с действующим законодательством. В настоящий момент, согласно нормам Гражданского кодекса, за год до изъятия участка собственник должен быть письменно уведомлен об этом органом государственной власти, принявшим решение об изъятии. При этом выкуп участка до истечения одного года возможен только по соглашению между органом государственной власти и собственником. Московские власти хотят резко сократить этот срок: новый законопроект вместо года предлагает установить границу в один месяц. Если в течение месяца собственник участка и орган государственной власти не придут к соглашению об условиях изъятия участка, то государство вправе обращаться в суд с иском о принудительном изъятии. «Очевидно, в этой части имеет место противоречие положений законопроекта с положениями Гражданского кодекса. Таким образом, нужно либо корректировать законопроект в соответствии с действующими правилами ГК РФ, либо корректировать ГК РФ с учетом идеологии законопроекта», — говорит юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

Последствия принятия документа в сегодняшнем виде легко предсказуемы. Появится немало судебных дел, а также обращений в суд по защите прав как физических, так и юридических лиц. «Российское законодательство прямо указывает, что изъятие земельных участков и других объектов недвижимости из частной собственности для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. И фактически дает исчерпывающий перечень таких случаев: в основном при необходимости размещения объектов энергетики, автомобильных дорог общего пользования, других объектов транспорта, тепло- и водоснабжения», — рассказывает гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Только наличие потребности в размещении объектов, влияющих в целом на жизнедеятельность муниципальных образований, регионов или всего государства и не связанных напрямую с коммерческими интересами конкретных лиц, является необходимым условием применения указанной нормы. Новый же законопроект предлагает сделать возможным изъятие земель под объекты, перечень которых будет установлен специальным документом, утвержденным федеральным правительством. Отсутствует и правовая база порядка подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных нужд. Так, согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок определяется федеральным земельным законодательством, однако Земельным кодексом Российской Федерации такой общий порядок до сих пор не установлен. «Распространены случаи необходимости изъять у частных собственников жилое помещение или дом, рыночная стоимость которых не позволяет на вырученные суммы приобрести в этом населенном пункте какое-либо жилье», — говорит Софья Лебедева. Более того, в новом законопроекте столичным властям оставлено право распределять земельные участки своим распоряжением и назначать подрядчика без проведения торгов: такое практикуется сейчас только на олимпийских стройках.

Невооруженным глазом видно, что данный законопроект — голубая мечта девелопера. «С точки зрения освоения новых территорий под строительство, подобные инициативы необходимы и полезны. Это выгодно и землевладельцам, и правительству, так как никакое строительство не имеет смысла без развития сопутствующей инфраструктуры — дорог, коммуникаций, медицинских и торговых объектов, детских садов, школ и т.д. и т.п.», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. По ее словам, главное, чтобы процедура была прозрачной и понятной для обеих сторон. «Проекты, особенно крупные и значимые, не должны ставиться под угрозу из-за одного-двух собственников, чьи земли лежат на пути развития проекта и которые требуют неадекватные деньги за свои участки. С такими ситуациями мы уже достаточно хорошо знакомы на примере расселения ветхого жилья», — говорит эксперт. С другой стороны, должна быть разработана четкая процедура оценки стоимости участков, чтобы земли не забирались за бесценок. Проблема лишь в том, что найти этот баланс интересов удается далеко не всегда.

На все воля мэра

Насколько масштабно московские чиновники собираются пользоваться полномочиями, которыми их наделит новый закон?

По словам Софьи Лебедевой, рассматривая иск о выкупе земельного участка, суд будет считать доказательством законности принятия решения об изъятии исключительно документы территориального планирования, прошедшие публичное обсуждение и утвержденные в установленном порядке. По сути, в этой роли может выступать генплан, который для «новой Москвы» столичные власти обещают разработать к концу 2013 года. Согласно действующему законодательству, до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта орган местного самоуправления должен предоставлять информацию о возможном изъятии земельного участка в первую очередь его собственнику. «На практике сами подлежащие изъятию объекты недвижимости часто не зарегистрированы в установленном порядке, а их собственники, землепользователи и землевладельцы в силу разных причин не спешат ставить на государственный кадастровый учет занимаемые земельные участки. Еще более сложная ситуация складывается, когда земельный участок был предоставлен конкретному лицу в собственность, а это лицо отсутствует по тем или иным причинам», — объясняет Софья Лебедева.

Поскольку в силу законодательства только сам этот человек или его представители могут зарегистрировать соответствующие права, по закону такие объекты недвижимости изъять нельзя. Поэтому по новому законопроекту ждать ответа от собственников просто не нужно. «Упрощение процедуры, безусловно, приведет к нарушению прав и увеличению убытков для собственников земельного участка», — считает эксперт. По словам руководителя офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Валерия Лукинова, по российскому законодательству право частной собственности не является абсолютным, возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд давно предусмотрена гражданским законодательством. «Прежде всего, настораживают очень короткие сроки изъятия земель: в течение 1–2 месяцев уполномоченный орган, определившись с нужным объектом, направляет собственнику уведомление об истребовании земельного участка с уже указанной выкупной ценой, определенной независимым оценщиком, которая, вероятно, будет рассчитана с учетом его кадастровой, а не рыночной стоимости», — говорит эксперт. Иными словами, в неумелых руках новый закон может стать настоящей бомбой. По мнению начальника отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексея Хижнякова, инструментарий, который получат чиновники, должен применяться очень аккуратно, без нарушения прав частных собственников, а необходимость изъятия должна быть четко обоснована, также должно быть учтено мнение землевладельца. «Необходимо, чтобы любой вопрос, связанный с отчуждением, был хорошо изучен, проанализированы альтернативные решения: например, нельзя ли построить дорогу в обход рассматриваемой территории и т.д.», — говорит эксперт.

К организациям должен применяться иной подход, не такой, как к физическим лицам. Новый закон может быть полезным, если участки, которые сейчас простаивают и относятся к землям сельхозназначения, будут наконец-то использованы с экономической или социальной целью. «Отчуждение будет справедливо, если организациям выплатят компенсацию в соответствии с рыночными ценами, а у землевладельца нет собственного проекта по освоению данной земли», — говорит Алексей Хижняков. Однако участники рынка не уверены, что именно так произойдет на практике.

Вынужденная мера

Данный законопроект был разработан правительством как раз для того, чтобы снизить количество скандалов при масштабном строительстве. Основанием для появления такого жесткого документа, по словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, стала ситуация, сложившаяся с выкупом земли в Сочи, сопровождавшимся многочисленными скандалами. До сих пор федеральные власти не смогли выкупить все земли в окрестностях олимпийских строек. В частности, как утверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, официальные данные по стоимости участков не соответствовали реальным. «Многие просто указывали в договоре иную сумму, чтобы сэкономить на налогах, а «Олимпстрой» предложил использовать эти данные для определения стоимости выкупа. Названная цена оказалась в несколько раз ниже реально выплачиваемых денег», — вспоминает эксперт. Более того, администрация Краснодарского края выступила на стороне владельцев участков. В частности, губернатор Ткачев приводил конкретный пример, когда участок 15 соток у Черного моря был оценен за полгода до выкупа в 50 млн рублей, а затем его хозяин заключил с «Олимпстроем» договор, по которому цена участка упала в четыре раза. «Олимпстрой» в официальном комментарии пояснил, что переоценка была проведена потому, что «практически все оценщики вообще не принимали во внимание данные о фактически совершенных сделках с объектами недвижимости». Есть примеры с домами на Красной Поляне, владельцы которых не согласны с оценкой и судятся много лет: в результате мимо их жилищ каждые полчаса едут груженые КамАЗы, и по большому счету жизнь таких владельцев превратилась в сущий ад», — говорит эксперт.

Однако появление нового закона в нынешнем виде вряд ли устранит все проблемы и противоречия. «Прежде всего, пострадают от нового закона собственники земельных участков, которые располагаются вдоль проектируемых трасс, таких как ЦКАД, новая Ленинградка в районе Клина, и т.п.», — предполагает руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов. По его словам, владельцы участков, которые полностью юридически оформлены в собственность, будут получать при изъятии компенсацию по рыночной стоимости.

Понятно, что чиновники будут пытаться занизить размер компенсационных выплат гражданам. Однако те владельцы, которые имеют полный пакет документов на собственность, будут иметь достаточно возможностей через суд пересмотреть заведомо заниженные оферты властей и чувствовать себя по российским меркам более-менее защищенными.

Но проблема в том, что значительная часть участков просто не оформлена должным образом. Многие владельцы не могут выправить документы на недвижимость десятилетиями. Теперь у них появился смысл это, наконец, сделать, но успеют не все.

Если участок не оформлен в собственность надлежащим образом (не получено свидетельство о собственности современного образца, отсутствуют кадастровый план участка, план межевания и т.п.), сумма компенсационных выплат может быть в разы ниже рыночной стоимости. В группе риска, по данным Алексея Иванова, окажется примерно половина участков.

В результате московские чиновники окажутся перед непростым выбором. Если прямолинейно, «по закону» разобраться с ленивыми гражданами, то скандал неизбежен. Недовольных и пострадавших, пусть и по собственному легкомыслию, будет слишком много. Иными словами, чтобы не доводить ситуацию до вмешательства федеральных чиновников, московским властям стоит все же по возможности скорректировать план строительства и не полностью полагаться на «диктатуру закона».

Какими на практике окажутся действия чиновников и удастся ли привести закон хотя бы в частичное соответствие с правовым полем страны, станет ясно уже в нынешнем году.

Но уже сейчас новый законопроект заставил задуматься владельцев земли в «новой Москве». По мнению экспертов, до выпуска планировочной документации на территории «новой Москвы» частные инвестиции в земельные участки, скорее всего, существенно сократятся. Во всяком случае, до тех пор, пока не появится генплан, новых девелоперских проектов ждать не стоит.